За небольшую плату можно получить отчет о своей кредитоспособности в любое время. Однако, раз в год Вы имеете право ознакомиться с отчетом каждого из кредитных бюро бесплатно, обратившись по этой ссылке.

К списку вопросов

По каким критериям кредиторы определяют, отвечает ли необходимым требованиям потенциальный заёмщик?

Ключевым фактором, квалифицирующим Вас как заемщика, а также определяющим условия предоставления ссуды, является Ваш балл FICO (система, созданная Fair Isaac Corporation и отсюда получившая свое название). Индивидуальный кредитный рейтинг FICO (FICO score) представляет собой коэффициент кредитоспособности, который варьируется от 300 до 850 баллов. Балл FICO основывается на Вашей прошлой кредитной истории – учитываются, в частности, своевременность выплат по кредитам, включающим кредитные карточки, коммунальные услуги, образовательные и любые другие кредиты (35% оценки FICO), соотношение размера Вашего долга и общей кредитной линии (30% оценки), возраст Вашей кредитной истории (15% оценки), используемые типы кредитования (10% оценки), недавние запросы о кредитной истории и попытки получить финансирование (10% оценки).

При оценке Вашей кредитоспособности и надежности в качестве арендатора, покупателя или заемщика, большинство кредиторов (домовладельцы, ипотечные брокеры и банкиры) рассмотрят Вашу кредитную историю и балл FICO. Кредиторы принимают во внимание кредитные отчеты и рейтинги от всех трёх кредитных бюро. Поскольку значение рейтинга варьируется у каждого агентства, для вычисления Вашего рейтинга кредиторы принимают не среднее арифметическое, а промежуточное по количеству баллов значение.

К списку вопросов

Что считается хорошей кредитоспособностью? Какой кредитный рейтинг поможет мне получить ипотеку по благоприятной ставке кредитования?

Каждое кредитное учреждение устанавливает собственную многоуровневую систему определения процентной ставки по кредиту, решающее влияние на которую оказывает Ваш кредитный рейтинг (credit score). Обычно, оценка в 720 баллов означает для заемщика так называемую «первоклассную» ставку/базовую ставку (prime rate) и самые низкие проценты. Более низкий балл, как правило, повлечет за собой большую сумму первоначального взноса и/или более высокие процентные выплаты.

Рейтинг от 650 до 680 баллов, предполагающий более высокую ставку кредитования, также считается хорошей кредитной оценкой. Менее предпочтительны баллы от 620 до 650, но и они дают право на получение ипотечного кредита в большинстве учреждений. Если же оценка ниже 620, большая часть кредиторов, вероятнее всего, откажет Вам в выдаче кредита.

В связи с тем, что кредитый рейтинг напрямую влияет на процентную ставку и размер обязательного минимального первоначального взноса, перед обращением к кредитору и даже перед началом поиска недвижимости очень важно убедиться в том, что Ваша финансовая ситуация подкреплена благоприятным рейтингом FICO. Стоит проверить свою кредитную историю и, если необходимо, потратить какое-то время на улучшение рейтинга перед подачей заявления на получение ипотечного кредита. Чем выше Ваш балл FICO, тем ниже будет процентная ставка по кредиту, что позволит Вам сэкономить тысячи долларов.

К списку вопросов

Как можно улучшить свой кредитный рейтинг?

Кредитный рейтинг (credit rating) всегда можно улучшить, став более ответственным в финансовом отношении. Если Вы вовремя вносите кредитные выплаты и уменьшаете сумму долга, Ваш рейтинг с течением времени будет повышаться. При этом желательно, чтобы общая сумма Вашего долга не превышала 40-50 % от кредитной линии на каждой из Ваших кредитных карточек.

Кроме того, внимательно изучив и сопоставив информацию, полученную в виде отчетов о кредитоспособности из всех трех кредитных бюро, Вы вероятно обнаружите некоторые несоответствия или даже ошибки. Оспаривание подобных несоответствий может привести к существенному увеличению Вашего рейтинга в течение 3-6 месяцев. Вы можете это сделать самостоятельно или воспользоваться услугами профессионалов, специализирующихся на исправлении кредитной истории (credit repair companies).

К списку вопросов

При получении кредита есть ли разница между покупкой кооператива и кондоминиума?

В отличие от приобретения кондоминиума или дома, покупка кооперативного жилья в США означает, что Вы покупаете акции корпорации, владеющей зданием. В связи с тем, что акции кооператива формально не являются недвижимой собственностью, для финансирования такой покупки выделяется обычный кредит, а не ипотека. Кроме разницы в терминах, процесс выдачи кредита ничем не отличается от ипотеки, и условия кредита также основаны на Вашем кредитном рейтинге. Однако, в связи с формальным отсутствием ипотеки, покупка кооператива сопровождается более низкими расходами на момент заключения сделки (closing costs) и приводит к иным налоговым обязательствам. Отсутствие расходов на оформление ипотечного кредита, налога на ипотеку (mortgage tax) и титульного страхования (mortgage title insurance) значительно уменьшает расходы на момент заключения сделки. Вы можете сравнить затраты на приобретение кондоминимума с кооперативом, воспользовавшись нашим калькулятором расходов при покупке/продаже.

К списку вопросов

Насколько велик первоначальный взнос при покупке недвижимости?

Сумма, которую потребует банк в качестве первоначального взноса, зависит от кредитной истории заемщика. Обычно она составляет 10-30% от стоимости жилья. В Нью-Йорке многие здания кооперативной и кондоминиумной формы собственности обязывают покупателя предоставить минимальный первоначальный взнос в размере 10-20% от цены квартиры.

К списку вопросов

Какой тип ипотеки подойдет мне лучше всего?

Американские кредитные учреждения предоставляют множество вариантов финансирования для инвестирующих в недвижимость. Предлагая Вам остановиться на том или ином типе кредита, специалисты по ипотечному кредитованию примут во внимание следующие факторы:

- Ваши финансовые возможности – доход, балл FICO, сумма, которую Вы можете заплатить в качестве первоначального взноса, Ваши сбережения и другие активы и т.д.;

- Текущие процентные ставки и прогнозируемые тенденции рынка;

- Ваши планы относительно долговременного владения собственностью (более 5-7 лет).

Ипотека с амортизацией(Amortized mortgage) – стандартная форма ипотеки. Начисляемые проценты и принципал погашаются постепенно в течение всего срока кредита. Выплата долга осуществляется равными сериями периодических взносов, часть которых идет на погашение кредита, часть – в счет выплаты процентов. В начале «амортизационного графика», Ваш месячный взнос идет большей частью на выплату процентов. По мере приближения к окончательному погашению кредита, большая сумма очередного взноса идет на погашение суммы кредита.

Два наиболее распространенных типа ипотечного кредитования - фиксированная и плавающая ипотека.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой (Fixed-rate mortgage) – наиболее популярный кредит на покупку жилой недвижимости. Как следует из названия, проценты по такому кредиту устанавливаются в момент предоставления кредита, на них не влияют взлеты или падения рынка.

Ипотечный кредит с плавающей ставкой (Adjustable-rate mortgage, ARM) - проценты по такому кредиту привязаны к таким инструментам финансового рынка как ставки по векселям Казначейства США. Процентная ставка по такому кредиту не опускается ниже базисной ставки (зафиксированной в момент предоставления кредита) и не превышает определенного предельного показателя, также зафиксированного в кредитном договоре. Иногда этот вид ипотеки начинается с низкой процентной ставки, которая остается стабильной в течение нескольких лет, после чего значение ставки пересчитывается.

Ипотека, по которой выплачиваются только процентные платежи (Interest-only mortgage), обязывает заемщика в течение определенного периода времени (обычно 5-10 лет) выплачивать только проценты. Общая сумма долга в течение этого времени уменьшается только в том случае, если заемщик вносит выплаты, превышающие проценты по кредиту. Этот тип ипотеки - хороший вариант для инвесторов, планирующих в короткие сроки перепродать недвижимость.

Ипотека с отрицательной амортизацией (Negative amortization mortgage, также называется «Option ARMS») напоминает описанный выше вид ипотеки (с выплатой только процентов), но с отличием в том, что заемщик вправе вносить лишь часть суммы месячного платежа, по собственному усмотрению. Невыплаченные проценты добавляются к сумме принципала; при этом происходит увеличение непогашенной задолженности. Этот тип ипотеки - удобный вариант для инвесторов, заинтересованных в краткосрочных проектах на растущем рынке.

Ипотека без первоначального взноса (Zero-down mortgage) позволяет заемщику получить 100% суммы, необходимой для покупки жилья. Некоторые кредиторы даже пойдут Вам навстречу и уменьшат расценки на оформление ипотеки, таким образом сократив Ваши расходы на момент заключения сделки. Однако, как правило, низкий первоначальный взнос означает гораздо более высокие проценты, что в целом существенно увеличивает стоимость кредита.

«Шаровая» ипотека (Balloon mortgage) начинается с низких ежемесячных взносов, которые фиксируются на срок от 5 до 7 лет. Финальный платеж представляет собой крупную сумму, которая включает в себя все оставшиеся проценты и основную сумму кредита. Этот тип ипотеки – хороший вариант для покупателей, планирующих перепродать недвижимость до наступления срока окончательного платежа, либо для тех, кому удобно внести большую сумму в конце срока кредита.

К списку вопросов

Компания Эванс будет рада порекомендовать Вам специалистов по ипотечному кредитованию, которые помогут Вам справиться со всеми формальностями получения кредита и посоветуют тот тип финансирования, который наилучшим образом подходит в Вашей ситуации.